К СВЕДЕНИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

К СВЕДЕНИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

         В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и приказом министерства от 28.09.2018г № 1444 на территории Самарской области проводится государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда.

         По итогам определения кадастровой стоимости предприниматели Самарской области будут пользоваться данными отчета по составленным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» (далее - Учреждение).  Предприниматели могут посмотреть проект отчета БУ «Центр кадастровой оценки» и внести свои замечания о величине кадастровой стоимости земель, в соответствии с которой будут исчисляться налоги и взыматься арендная плата за пользование земельными участками на территории Самарской области.

         Проект отчета, включая приложения, размещен на официальном сайте Учреждения (www.cko63.ru).

         В соответствии п. 1.16 Методических указаний минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок. Поэтому, в рамках данного раздела методами затратного похода определяется стоимость межевания и оформления прав на все объекты оценки с целью проверки и сравнения с расчетной кадастровой стоимостью, по результатам которой определяется итоговая стоимость объектов оценки путем выбора максимального значения из двух величин – расчетной кадастровой стоимости и стоимости межевания и оформления прав.

Для обоснования величины затрат на межевание земельного участка Учреждением были направлены запросы в адрес организаций, специализирующихся на оказании услуг по проведению кадастровых работ, о стоимости кадастровых работ для осуществления государственного кадастрового учета по следующим категориям земель: сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда.

На указанные выше запросы получено 4 ответа, содержащих информацию о средней стоимости услуг по межеванию и постановке на кадастровый учет, а также диапазон минимальных значений стоимости выполнения кадастровых работ в отношении земельных участков.

ООО «Самарский центр геодезии и землеустройства», 443013, г. Самара, ул. Киевская, 10а, предоставило информацию о величине средней стоимости кадастровых работ на образование земельных участков в разрезе различных категорий земель.

Уровень средних цен определен на основании выполненных кадастровых работ (Приложение 1.2.911).

Согласно предоставленной ООО «Самарский центр геодезии и землеустройства» информации, стоимость работ по выделу земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения составляет от 150 000 рублей до 500 000 рублей за выделяемый участок.

В рамках настоящего отчета такой вид работ, как выдел земельных долей, не рассматривался.

Относительно земель водного фонда информация по стоимости работ на межевание отсутствует, к расчетам принимается значение стоимости кадастровых работ по межеванию земельных участков в размере 212 рублей за гектар или 0,0212 рубля за квадратный метр, что соответствует стоимости кадастровых работ для земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов и земель сельскохозяйственного назначения, так как трудоемкость работ по межеванию земельных участков данных категорий сопоставима между собой.

Исходя из вышеуказанных расценок, для земельного участка категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под садоводство площадью 500 кв.м. расходы на межевание составляют 10,60 рублей. Как правило, земельные участки категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под садоводство находятся вдали от крупных населенных пунктов, следовательно, трудозатраты кадастрового инженера будут значительно превышать сумму в 10,60 рублей. Для определения корректной стоимости кадастровых работ на межевание участков указанных категорий были проанализированы данные кадастровых инженеров, предоставивших информацию без разделения на категории земельных участков.

Сводная ведомость средних цен на проведение кадастровых работ по межеванию без дифференциации земельных участков по категориям земель и площади:

Анализ предоставленной информации о стоимости кадастровых работ показал, что затраты на межевание вне зависимости от категории и площади земельного участка не могут быть ниже диапазона 5 126-10 000 рублей за один участок, при этом средняя стоимость кадастровых работ по межеванию одного участка составляет 7 451,50 рублей.

Исходя из вышесказанного, Учреждением принято решение при определении минимального уровня кадастровой стоимости земельного участка учитывать удельные показатели стоимости кадастровых работ в зависимости от категории, а в случае если сумма расходов на межевание будет составлять менее 7 451,50 рублей, определять кадастровую стоимость земельного участка на уровне нижнего порога расходов на межевание в размере 7 451,50 рублей.

Описание последовательности расчетов минимальной кадастровой стоимости земельного участка.

Анализ затрат на оформление прав на земельный участок.

Для определения величины затрат на оформление прав на земельный участок были проанализированы положения Налогового кодекса РФ.

Согласно подпункту 22 части 1 статьи 333.33 НК РФ «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий», размер государственной пошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физического лица 2 000 рублей, для юридического лица 22 000 рублей.

Поскольку Учреждению не представляется возможным прогнозировать статус предполагаемого землепользователя, то для расчета затрат на оформление прав было взято минимальное значение размера государственной пошлины за регистрацию права в размере 2000 рублей.

Также были учтены положения Налогового кодекса по размерам государственной пошлины в отношении земельных участков под садоводство, земель категории земельного, водного фонда, земель сельскохозяйственного назначения.

Затраты на оформление прав на земельный участок, принятые к расчетам:

В рамках настоящего отчета для соблюдения пункта 1.16. Методических указаний для каждого земельного участка был определен минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик в размере затрат на межевание и оформление прав на земельный участок, и, в случае определения величины кадастровой стоимости методами сравнительного или доходного подходов, полученные результаты сравнивались с минимальным уровнем кадастровой стоимости. Если расчетное значение кадастровой стоимости, полученной в рамках сравнительного или доходного подходов, оказывается ниже минимально возможного уровня кадастровой стоимости, в качестве итогового значения кадастровой стоимости принимается минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка в размере затрат на межевание и оформление прав.

Список подразделов: